租到凶宅怎麼辦
文/陳偉倫律師
一、 案例事實
阿凱最近在「591租屋網」看到一間還不錯的獨立套房要出租，於是在跟房東約了時間之後就去看屋，而阿凱看了之後認為其屋況良好、生活機能便利且交通方便，便二話不說馬上和房東簽約。但沒想到阿凱才住了二個禮拜，就聽鄰居講說去年有房客在裡面燒炭自殺，阿凱這才驚覺自己租到凶宅，請問，阿凱在民法上有什麼權利可以主張？
二、 法律分析
（一）何謂凶宅？
到底什麼是凶宅？我國其實並沒有法律對於凶宅作出明確之定義，因此，有時候在訴訟中其往往成為兩造攻防之焦點。那實務上對於凶宅到底是如何認定的？內政部過去曾對凶宅作了一個函釋，在該函釋之後，其對於凶宅之定義也常常受到實務援引。
該函釋內容謂：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。（參內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋）」
從上面的見解來看，可以把凶宅的定義歸納成幾個要件。時間要件為「在賣方產權持有期間發生事故」；地點要件為「在專有部分發生事故，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為」；事故類型要件為「曾發生凶殺或自殺而死亡，或有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括自然死亡」。
首先，就時間要件來看，該函釋之所以將其限於「在賣方產權持有期間發生事故」，有實務見解認為，其係用以避免出賣人即使於不知情且查證不易之情形下，仍應就房屋落成後數年甚至數十、數百年間所有曾發生過之非自然死亡事故，均負告知義務（參臺灣高等法院103年度上字第85號民事判決）。但應注意的是，若雙方除有上述定義之約定外，還另外在買賣契約中約定「賣方未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事」，則縱使該事故不是發生在出賣人的產權持有期間，只要出賣人知悉該事故而未告知買受人者，出賣人仍應負相關民事責任（參臺灣高等法院臺南分院99年度上易字第131號民事判決）。
而就地點要件，則須為「在專有部分發生事故，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為」。例如實務上曾發生過有被害人在屋內遭歹徒開槍而左胸中彈，但其並未死在屋內，而是送醫後才不治死亡，法院最後就認為其與凶宅之要件不合（參臺灣臺北地方法院96年度訴字第2417號民事判決）。
最後，就事故類型要件則為「曾發生凶殺或自殺而死亡，或有求死行為致死（如從該專有部分跳樓），但不包括自然死亡」。亦即其包括兇殺、自殺，但不包括自然死亡，惟有疑問的是，是否包括「意外死亡」？對此，實務見解多數採否定之看法，例如注射毒品過量而意外死亡（參臺灣高等法院105年度上字第302號民事判決）、意外墜樓死亡（參臺灣高等法院臺中分院102年度重上字第177號民事判決）、車禍意外死亡（參臺灣高等法院臺南分院101年度上字第187號民事判決、臺灣高等法院101年度上字第87號民事判決）、工安意外死亡（參臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第44號民事判決）等等，實務見解都認為與此要件不符。
（二）承租人可能的主張？
首先，承租人可否主張意思表示錯誤而撤銷租賃契約？民法第88條第1項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」又民法第90條規定：「前2條之撤銷權，自意思表示後，經過1年而消滅。」
例如實務上曾發生過有房客跟房東承租某房屋，用來經營蔬菜水果買賣，兩造約定租賃期限為1年，租金每月2萬元，押租金則為4萬元。沒想到房客租了1個月之後，才陸續經由客人那邊得知房東的父親曾經在該房屋內上吊身亡。法院最後就認為，仲介人員向房東之代理人詢問該房屋是否為凶宅時，房東之代理人明知該屋為凶宅，卻未誠實告知，致房客誤認該房屋並非凶宅，因而締結系爭租賃契約，乃係出於錯誤之意思表示。蓋依臺灣民間習慣，對於營業用房屋內曾有人自殺或非自然死亡之事，皆避之甚遠而不願承租，況且，營業地點的選擇甚多，非僅系爭房屋為唯一的選擇，故承租地點是否曾有非自然死亡之事，影響承租人是否決定承租之因素甚鉅。從而，房客主張依民法第88條規定，將其締結租賃契約之錯誤意思表示撤銷，並依民法第179條規定請求返還已支付之2個月租金及押租金4萬元，為有理由（參臺灣嘉義地方法院106年度嘉小字第789號民事判決）。
另外，承租人可否主張房屋有瑕疵而危及其安全或健康而終止契約？民法第424條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」
像實務上曾發生過有房客跟房東承租某房屋，兩造約定租賃期限為14個月，租金每月2萬元，押租金則為2萬元。但房客才承租不到1個月，就發現該屋之前有人在屋內自殺。法院最後就認為，凶宅雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對凶宅多存有嫌惡、畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，一般人避之唯恐不及，如勉強居住其中，足以使住戶身心不安，而影響其健康，是承租人承租該凶宅，自足以影響其身心安寧，而危及其健康，其依民法第424條規定向出租人終止契約，為有理由（參臺灣南投地方法院103年度埔簡字第77號民事簡易判決）。
三、 結語
從上述之整理發現，承租人若租到凶宅，可依民法第88條撤銷意思表示，或依民法第424條終止契約，惟若仔細觀察前述判決內容，實務之所以准許承租人撤銷意思表示，係因「仲介人員曾向出租人之代理人詢問該房屋是否為凶宅，但該代理人明知該屋為凶宅卻未誠實告知」，因此，若承租人未向出租人詢問時，是否還可依民法第88條撤銷意思表示，即有疑問。
因為目前依內政部公告於106年1月1日生效之「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，並未將凶宅列為出租人應告知事項或得作為日後終止租賃契約之事由；且依107年6月27日施行之「租賃住宅市場發展及管理條例（即俗稱之租賃專法）」第11條規定，亦未將其列為承租人得提前終止租賃契約之事由。故可知依目前實務，出租人並無主動之告知義務。
又前述實務見解雖認為承租人可依民法第424條終止契約，惟該條之要件還須「瑕疵已危及到承租人或其同居人之安全或健康」，此部分法院並未詳細說明承租人是否有舉證（認為該要件須由承租人舉證者，參臺灣臺北地方法院107年度店小字第918號小額民事判決）。
因此，筆者認為，最保險的方式是要求出租人在租賃契約中保證其所出租之房屋並非凶宅，否則若之後承租人發現該房屋為凶宅，承租人可撤銷意思表示或終止租賃契約。另外，筆者也建議可以在承租前，向附近的鄰居、當地里長及當地派出所打聽該房屋是否為凶宅，來保障自己的權益。
就開頭的案例事實來看，由於該房屋之前有人在裡面燒炭自殺，故其應屬凶宅並無疑問。而阿凱在民法上可依民法第88條撤銷租賃契約之意思表示，並依民法第179條請求返還已支付之租金及押租金，不過應注意的是，其必須在締約後的1年內撤銷。另外，若阿凱可證明該凶宅已危及到他的安全或健康者，阿凱也可依民法第424條終止該租賃契約。
留言列表
