威利律師的法學小教室

區權會能否在規約中制訂罰則，對違反規約之住戶處以罰款？

 

文/陳偉倫律師

 

一、案例事實

開心社區共有201戶住戶，每戶皆有一個停車位，但因為開心社區的地下停車場並無保全人員在場管制，導致常常有住戶為貪圖便利，就將來訪親友的車輛停在其他住戶的停車格內，讓被占用停車位之住戶相當困擾。故為解決此亂象，開心社區在109年6月1日的區權人會議中，決議在規約中增訂對於亂停車之住戶，每次可處500元罰款，一天最多可處罰一次，連續違規者並得連續處罰。

阿義為開心社區的其中一名住戶，其在109年7月1日~110年6月30日，共違規30次，合計應繳納1萬5,000元之罰款，但阿義皆未繳納，故開心社區的管委會遂依法向法院訴請阿義給付。阿義在訴訟中主張，對人民裁處罰款涉及人民財產權之侵害，應該要由法律來規定或法律有授權才可制定，否則違反法律保留原則。而開心社區的管委會則主張，阿義在109年6月1日的區權人會議中，有出席區權人會議且贊成該規約之制定，所以阿義應給付罰款。請問，何人主張有理？

 

二、法律分析

上面案例的爭議點在於，可不可以在規約中制訂罰則，對違反規約之住戶處以罰款？對此，實務上有不同看法。

  （一）否定說

採此說之見解認為，對人民權利義務之限制課予，須基於法律或法律之授權，此乃法治國家應遵守之法律保留原則。公寓大廈規約決議之事項，涉及區分所有權人或住戶權利之限制者，須係公寓大廈管理條例或其他法規授權公寓大廈區分所有權人會議得以決議為之者，始可以決議制定規約加以規範。否則，除該決議之內容業已獲得受規範之區分所有權人或住戶之同意（無論是於議決該條規約時出席並表示贊成，或係另為願受該條規定拘束之意思表示），得認為核屬契約之性質，對該同意受規範之對象發生契約上之拘束力者外，尚不得由區分所有權人會議逕自以決議或規約課其他區分所有權人或住戶以法律所無之義務（參臺灣臺北地方法院101年度訴字第3186號民事判決）。

 

實務上曾發生有區權人（A公司）將所申請之大樓停車場感應卡交由不特定人士，而這些不特定人士持感應卡進入大樓停車場後，就將車輛停放在A公司無權停放之空間，時間長達4個半月。管委會後來在訴訟中主張，A公司之行為違反區權會所決議通過之停車場管理辦法，未依位停車經管理人員勸阻不聽者，每2小時罰款500元，並得連續處罰，管委會對於A公司之違規行為已陸續開單，並發函要求A公司給付罰款112萬4,000元，但A公司均未予理會，管委會不得已，只好訴請法院要求A公司給付罰款。法院審理後認為，公寓大廈管理條例並未明文車位使用人未依車位停車時須負擔罰款之規定，且公寓大廈管理條例亦未授權區權會得逕行決議或制定規約，來向車位使用人收取罰款，故管委會在停車場管理辦法中制定使車位使用人負擔懲罰性罰款之部分，乃課予車位使用人負擔法律未規定之義務，違反法律保留原則而屬無效。此外，管委會也無法證明A公司有同意制定該停車場管理辦法，難認管委會與A公司就上開停車場管理辦法之規定內容有達成合意，因此判管委會敗訴（參臺灣臺北地方法院101年度訴字第3186號民事判決）。

 

其他像是區權會以決議之方式（並未訂在規約內）通過對於毀損大樓公物、在社區之公告塗鴉可處3,000元之懲罰性賠償金（臺灣高雄地方法院107年度雄小字第579號小額民事判決）；規約中訂定對於遲延繳納管理費之住戶可加收5%之逾期罰款（臺灣高雄地方法院100年度雄小字第2563號小額民事判決），法院均認為無效。

 

  （二）肯定說

採此說所持之理由有三，第一，公寓大廈管理條例第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」同條第2項規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……四、違反義務之處理方式。……」。基此，公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之，且住戶違反義務時之處理方式亦為規約所得規範之事項。第二，住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。第三，區分所有權人會議之決議係多數區分所有權人經由集會之方式，由同一內容之「多數」意思表示合致而成立，性質上屬法律行為中之合同行為（協同行為），合同行為依法律規定或當事人先前約定之要式做成決議，對不同意之區分所有權人亦具有拘束力，是區分所有權人會議所做成之「罰款」決議，包括被告在內之區分所有權人，縱有反對者，仍受拘束（參臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年度板簡字第2382號民事判決）。

 

據此，實務上依上開見解有認為區權會決議在停車場管理辦法規定住戶亂停車經勸導3次仍不改善者，之後每次違規得處500元罰款，有連續違規者並得連續處罰，該規定應屬有效（參臺灣新北地方法院板橋簡易庭107年度板簡字第2382號民事判決，另類似案例參臺灣士林地方法院99年度小上字第11號民事判決）。

 

亦有認為區權會既然在規約中授權管委會可制訂寵物管理辦法，故管委會在寵物管理辦法訂定：寵物進出社區應足不落地（即小型寵物請飼主懷抱，而大型寵物以推車方式進出，或以（皮）鏈條拴住並戴口罩，統一由地下一樓車道側進出），違反時經管理人員制止不從或經二戶以上其他住戶之口頭或書面向管委會反應，對於違規之住戶每次得處1,000元罰款，若連續違規者並得連續處罰，該規定應屬有效（參臺灣臺中地方法院111年度訴字第878號民事判決）。

 

三、結語

因此，就開頭的案例而言，雖然實務上對於能否在規約訂定罰則略有爭議，但由於阿義有出席109年6月1日之區權人會議，且也贊成在規約內訂定罰則來處罰亂停車的住戶，所以縱使採取否定說，阿義仍應受該規約之拘束，而應給付1萬5,000元之罰款。

 

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